Immobilienerwerb

Der Immobilienerwerb in Spanien

Wie erwirbt man Grundbesitz in Spanien?
Vorbereitung des Vertrags
Was ist das Grundbuch und wie funktioniert es?
Arbeiten eines spanischen Notars
Grundlagen: Vorraussetzung für eine Kaufurkunde
Welche Kosten entstehen?
Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?
Wie kann ich etwas kaufen, wenn ich nicht nach Spanien reisen kann?
Was kann schief gehen? Wie kann ich mich absichern?
Was sollte man vor dem Kauf beachten?
Soweit der legale Aspekt.
 

Wie erwirbt man Grundbesitz in Spanien?
Prinzipiell bedarf der Vertrag zum Erwerb spanischen Grundbesitzes keiner spezifischen Form, d.h., theoretisch ist ein Erwerb mittels privatem Kaufvertrag möglich. Es ist jedoch üblich, das Kaufgeschäft mittels einer notariellen Kaufurkunde, der sog. “escritura” abzuschliessen, was zweifellos mehr Vorteile und die für eine so bedeutende Rechtshandlung erforderlichen Sicherheiten im grösstmöglichen Umfang bietet. Die notarielle Kaufurkunde muss zwecks Zahlung der anfallenden Steuern bei der jeweils zuständigen Stelle eingereicht werden (dies gilt übrigens auch für den privaten Kaufvertrag!), und wird in der Regel beim Grundbuch zur Umschreibung eingereicht. Letzteres ist ein freiwilliger Schritt, denn wie gesagt basiert der Erwerb des Grundbesitzes auf dem Vertrag, aber mit der Grundbucheintragung werden alle Sicherheiten genutzt, die das spanische Rechtssystem für Grundbesitz und dingliche Rechte auf Immobilien zu bieten hat. Zusammengefasst: wir empfehlen die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde und die anschliessende Eintragung ins Grundbuch.

Vorbereitung des Vertrags
Es ist gängige Praxis, vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde bereits einen privaten Vertrag zu unterzeichnen (gleich ob Optionsvertrag oder bereits Kaufvertrag). Damit sollen die Absichten von Käufer und Verkäufer provisorisch und in schriftlicher Form festgehalten werden. Man darf jedoch nicht vergessen, dass es sich dabei um einen rechtsgültigen, verbindlichen Vertrag handelt, d.h., beide Vertragsseiten gehen mit Unterzeichnung des Schriftstückes Verpflichtungen ein. Die notariellen Kaufurkunde wird in der Kanzlei desjenigen Notars aufgesetzt, den der Käufer wählt, denn der muss schliesslich die Honorarnote bezahlen. Ein Notariatsangestellter bereitet anhand eingereichter Information und Dokumenten die Urkunde vor. Dies geschieht selbstverständlich immer unter Aufsicht des Notars.

Was ist das Grundbuch und wie funktioniert es?
Das Eigentumsregister (“Registro de la Propiedad”) ist die öffentliche Einrichtung, in der in spezifischen, nach Gemeinden geordneten Büchern die Verträge (die notariellen Escrituras) eingetragen werden, die Immobilien im jeweiligen Gemeindebezirk betreffen. Diese Register sind vom Staat geschaffene Stellen, die jeweils von einem hochqualifizierten Beamten, dem “Registrador” geleitet werden, dem wiederum die für diese Tätigkeit erforderlichen Angestellten unterstehen. Wenn man z.B. ein Kaufgeschäft oder eine Hypothek eintragen lassen möchte, muss man beim zuständigen Grundbuchamt die öffentliche Urkunde vorlegen, aus der die jeweiligen Rechte hervorgehen. Das Grundbuchamt nimmt die zutreffenden Eintragungen allerdings erst vor, wenn die anfallenden Steuern gezahlt sind. Die Register haben ferner die Aufgabe, Auskunft über die in ihrem Grundbuch enthaltenen Immobilien zu erteilen. Dies geschieht mittels einer Bescheinigung (“certificado”) oder einem einfachem Grundbuchauszug (“nota simple”). Die Bescheinigung ist ein öffentliches Dokument, auf dem die darin enthaltene Information beglaubigt wird, derweil die “nota simple” reinen Informationswert hat, jedoch nicht verbindlich ist. Die Fakturierung der vom Eigentumsregister geleisteten Dienste erfolgt nach einer von der Landesregierung festgelegten Kostenordnung.

Arbeiten eines spanischen Notars?
In erster Linie sind dies das Aufsetzen und Beurkunden öffentlicher Urkunden im privatrechtlichen Bereich. Ferner muss er die Originalverträge im Notariat im sog. “Protocolo” (z.dt. “Urkundenrolle”) aufbewahren. Somit ist gewährleistet, dass vom aufbewahrten Original Abschriften angefertigt werden können, auch wenn die Beurkundung seinerzeit durch einen anderen dort amtierenden Notar vorgenommen wurde. Der Notar hat ausserdem die Pflicht, die Vertragsseiten vor Unterzeichnung rechtlich in all den Fragen zu beraten, die mit der Urkunde im Zusammenhang stehen, die dann vor ihm unterzeichnet werden soll. Er ist also der neutrale Berater für alle Vertragsseiten und strebt zwischen beiden Parteien ein vertragliches Gleichgewicht an. Der Vollzug der Beurkundung beinhaltet, dass das Rechtsgeschäft unter Berücksichtigung der Rechtsvorschriften abgeschlossen wird und dem Willen aller Vertragsseiten entspricht. Der spanische Notar mischt sich nicht in das Rechtsgeschäft ein. Er führt lediglich den Vorsitz bei den Erklärungen der Erschienenen, um sie dann in Vertragsform zu bringen und den Vertragsabschluss zu bezeugen. Und in diesem Sinne kommt es auch nur in Ausnahmefällen vor, dass der Notar den Kaufpreis in Empfang nimmt und verwahrt, bis ihn der Verkäufer erhalten darf. Schliesslich ist es üblich, das der Käufer oder derjenige, der mit der Urkunde Rechte erworben hat, den Notar nach der Beurkundung mit der folgenden Abwicklung beauftragt (Steuerzahlung, Grundbucheintragung und anderes). Dieser zusätzliche Dienst unterliegt nicht der Kostenordnung und wird separat berechnet. Alle anderen Dienste werden nach der staatlich festgelegten Kostenordnung abgerechnet.

Grundlagen: Vorraussetzung für eine Kaufurkunde?
Zuerst muss der Verkäufer das Eigentumsrecht nachweisen. Dafür benötigt er die Urkunde, mit der er seinerzeit das Objekt erworben hat, welches er nun zu verkaufen beabsichtigt oder einen Auszug aus dem Grundbuch. Die Urkunde sollte im Grundbuch eingetragen sein. Ferner sind die letzten Belege für Grundsteuer (“IBI”), Wasser und Strom vorzulegen. Handelt es sich um eine Wohnung oder um ein Objekt, das Bestandteil einer Gemeinschaft bildet, muss nachgewiesen werden, dass dieser gegenüber keinerlei Schulden bestehen. Der Käufer muss geschäftsfähig sein (i.d.R. mit 18 Jahren) und sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Haben Sie als Ausländer noch keine Ausländeridentifikationsnummer, kurz N.I.E. genannt, muss diese vor Beurkundung beantragt werden. Auch ganz wichtig: wenn man die Immobilie von einem in Spanien Residenten kauft, muss der Kaufpreis in Spanien bezahlt werden, und der Import des Geldes muss dem Notar bei Beuurkundung nachgewiesen werden.

Welche Kosten entstehen?
1. Notarkosten: gemäss Kostenordnung. Als Orientierung kann man sagen, dass bei einem einfachen Kaufgeschäft zu 100.000 Euro Kaufpreis die Notarnote ca. 500 Euro betragen kann.
2. staatliche Steuern: die Grunderwerbssteuer für den Kauf einer Immobilie beträgt 6,5% vom Briefwert (= Kaufpreis laut Urkunde).
3. Grundbuchkosten: nach Kostenordnung; der Rechnungsbetrag ist in der Regel unter dem des Notars.
4. Gemeindesteuern: bei der sog.“Plusvalía” (=Bodenwertzuwachssteuer) handelt es sich um eine Gemeindesteuer und für die zur Bemessungsgrundlage der Wertzuwachs von städt. Boden (=Bauland, “urbana”) genommen wird; bei ländlichen Boden (“Rustica”) fällt keine “Plusvalía” an. Diese Steuer zahlt der Verkäufer

Die vorgenannte Information gilt für Urkunden über Kaufgeschäfte, aber häufig kommt es vor, dass in derselben Urkunde auch noch andere Verträge aufgenommen werden (z.B. Schuldanerkenntnis, Eigentumsvorbehalt, Hypothekenübernahme, Erbschaftsannahme), die natürlich Extrakosten bei Notar, Grundbuch und in steuerlicher Hinsicht bedeuten.
( Zur ungefähren Orientierung sollte man mit 10 % der Verkaufssumme als anfallende Zusatzkosten rechnen. )

Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?
Anders als im deutschen System ist der Notar bei der Kaufpreiszahlung nicht involviert. Aber es besteht die  Notwendigkeit eines Nachweises über den Geldfluss ihm gegenüber, aus gesetzlichen Gründen der Geldwäschevorbeugung. Wenn der Verkäufer dem Notar gegenüber mittels Bankbelegen erklärt, dass er den Kaufpreis vor dem Gang zur Beurkundung erhalten hat, und der Käufer dies bestätigt, dann wird es auch so in der Urkunde niedergeschrieben. Normalerweise wird der Kaufpreis jedoch mittels Scheck Zug um Zug im Notariat bei Unterzeichnung der Urkunde gezahlt.

Wie kann ich etwas kaufen, wenn ich nicht nach Spanien reisen kann?
Es besteht die Möglichkeit, einen Kaufvertrag abzuschliessen, ohne bei der Unterzeichnung persönlich anwesend zu sein.In einem solchen Fall muss eine andere Person die Interessen des Abwesenden – gleich ob Käufer oder Verkäufer – vertreten. Dieses kann nur mit einer Generalvollmacht oder einer Verkaufs- oder Kaufvollmacht für Grundbesitz, die in jedem Fall vom Notar beurkundet worden ist, vertreten werden (falls es nicht ein Notar in Spanien war und auch nicht beim spanischen Konsulat, muss diese Vollmacht mit einer „Apostille“ versehen werden, damit das Dokument im Ausland verwendet werden kann, und dann von einem  in Spanien vereidigten Dolmetscher übersetzt werden.

Was kann schief gehen? Wie kann ich mich absichern?
Wenn man bedenkt, dass die Ausgangssituation im Ausland wegen mangelnder Sprachkenntnisse und unzureichender Erfahrungen in Rechtsangelegenheiten meist ungünstiger ist, bleibt nur der Apell an den “gesunden Menschenverstand”.
Es gilt, die Vorsichtsmassnahmen zu verstärken, ohne dabei jedoch in ein anderes Extrem zu verfallen. Man sollte nur fachmännische Hilfe in Anspruch nehmen und versuchen, die Dinge weitestgehend so wie im Heimatland anzugehen, d.h., sich die notwendige Zeit, auch “Bedenkzeit” zu nehmen. Wer diesen Rat befolgt, kann eigentlich kaum in den Fettnapf treten. Aber leider zeigt die Erfahrung, dass die Einstellung bei vielen im Ausland anders ist als zuhause. Vielleicht ist die Tendenz, übereilte Entschlüsse zu treffen, einfach auf das gute Wetter und die Entspannung zurückzuführen, die sich im üblicherweise Urlaub einzustellen pflegt. Und deshalb nochmals an Sie der gute Rat, den gesunden Menschenverstand eingeschaltet zu lassen. Es ist im Grunde recht einfach, sich abzusichern, wenn man die guten Ratschläge in die Praxis umsetzt.

Was sollte man vor dem Kauf beachten?
Wir meinen, dass man sich gut beraten lassen und das ausgesuchte Kaufobjekt genau prüfen sollte. Bei allen Immobilien – gleich welcher Art – sollte man die Zahlungsbelege für Grundsteuer und Versorgungsdienste (Wasser, Strom, Gemeinschaftsumlage) verlangen, sowie im Grundbuch die Eintragungen zu Eigentümerschaft und Belastungen prüfen. Bei Grundstücken sollte man bei der Gemeinde eine Bescheinigung über die Bebaubarkeit derselben einholen. Vor allem aber verlassen Sie sich nicht einfach auf mündliche erteilte Informationen, auch wenn man Ihnen versichert, dass man z.Zt. nichts schriftlich vorlegen kann. Bestehen Sie darauf, denn Worte sind wie Schall und Rauch…

Soweit der legale Aspekt.
Ein anderer Aspekt betrifft die Qualität von Gebäuden, und da ist es schwer, Ratschläge zu geben. Nicht jeder hat die gleichen Ansprüche, aber generell kann man sagen, dass ein erster Besichtigungstermin nicht reicht, um Rückschlüsse zu ziehen. Meist ist es so, dass man erst dann ein konkretes Bild vom Gebäude erhält, wenn man darin wohnt. Und so lautet auch an dieser Stelle wieder die Empfehlung, sich den Ratschlag von einem Fachmann einzuholen. Er kann uns bei der Besichtigung der Wohnung oder des Hauses unserer Wahl begleiten.